Cuando decides construir tu casa, uno de los primeros conceptos que te encontrarás es el del «proyecto». Pero no es uno solo: son dos documentos distintos, con contenidos diferentes, que cumplen funciones diferentes en momentos diferentes del proceso. Entender esta diferencia te ahorrará confusiones, tiempo y, sobre todo, dinero.

¿Por qué existen dos proyectos distintos?

La ley española distingue entre el momento en que la Administración te da permiso para construir y el momento en que realmente construyes. Son dos actos jurídicos separados, y cada uno requiere un documento diferente.

El proyecto básico es el documento que presentas ante el ayuntamiento para solicitar la licencia de obra. Define qué vas a construir, dónde y cómo, con el nivel de detalle suficiente para que el técnico municipal pueda comprobar que todo cumple con el planeamiento urbanístico y con la normativa aplicable.

El proyecto de ejecución es el documento que necesitas para construir. Es mucho más extenso, técnico y detallado. Desarrolla completamente los sistemas constructivos, las instalaciones, los materiales y todo lo necesario para que los industriales y la constructora sepan exactamente qué hacer y cómo hacerlo.

Fase 1

Proyecto básico

Define la vivienda a nivel arquitectónico: distribución, superficies, volumetría, cumplimiento normativo.

Su función principal es obtener la licencia de obra mayor del ayuntamiento.

Fase 2

Proyecto de ejecución

Desarrolla todos los sistemas constructivos e instalaciones con el nivel de detalle necesario para construir.

Es imprescindible para iniciar la obra, aunque el ayuntamiento no lo valida.

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El proyecto básico: qué contiene exactamente

El proyecto básico está regulado por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y su contenido mínimo queda definido en el Código Técnico de la Edificación (CTE). No se trata de un documento improvisado: aunque es menos extenso que el de ejecución, requiere un trabajo técnico serio por parte del arquitecto.

Estos son los documentos que componen habitualmente un proyecto básico:

• 01 Memoria descriptiva y justificativa Descripción del edificio, uso, superficies, número de plantas y justificación del cumplimiento de la normativa urbanística (planeamiento municipal, retranqueos, altura máxima, ocupación, edificabilidad…)
• 02 Planos de situación y emplazamiento Localización del solar sobre cartografía municipal, con orientación, accesos y relación con la trama urbana.
• 03 Planos de plantas, alzados y secciones La geometría del edificio en todas sus caras. A esta escala se define la distribución interior, los huecos de fachada, las cubiertas y las alturas.
• 04 Superficies y cuadros de programa Tabla detallada de superficies útiles y construidas por estancia y por planta, que el ayuntamiento usa para calcular impuestos y comprobar que se cumplen los mínimos de habitabilidad.
• 05 Justificación del cumplimiento del CTE A nivel básico: comprobación de las exigencias básicas de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, accesibilidad, salubridad y ahorro de energía, en la medida exigida para este nivel del proyecto.
• 06 Presupuesto orientativo Una estimación del coste de la obra, necesaria para que el ayuntamiento calcule el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) y la tasa de licencia.
• 07 Estudio de gestión de residuos (básico) Estimación de los residuos que generará la obra, exigida por el Real Decreto 105/2008.

En resumen: el proyecto básico le dice al ayuntamiento qué vas a construir y demuestra que cumple las normas. No entra en cómo vas a construirlo.

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El proyecto de ejecución: qué contiene exactamente

El proyecto de ejecución es, en muchos casos, entre tres y cinco veces más extenso que el básico. Su destinatario no es el ayuntamiento, sino los profesionales que van a construir tu casa: la constructora, los instaladores, los industriales de cada gremio.

Desarrolla en profundidad todos los aspectos técnicos de la construcción:

• 01 Memoria constructiva completa Descripción detallada de todos los sistemas: cimentación, estructura, cerramientos, cubiertas, particiones interiores, revestimientos, solados, carpintería… con especificación de materiales y productos.
• 02 Planos de estructura Cálculo y representación completa de la estructura: cimentación (zapatas, losas, riostras), forjados, pilares y vigas. Incluye armados si es hormigón o perfilería si es acero.
• 03 Planos y cálculos de instalaciones Fontanería y saneamiento, electricidad y telecomunicaciones, climatización y ventilación, energía solar (si aplica), gas (si aplica), domótica. Cada instalación con su dimensionado, esquemas y planos de trazado.
• 04 Cumplimiento completo del CTE Justificación exhaustiva de todos los documentos básicos: DB-SE (seguridad estructural), DB-SI (incendios), DB-SUA (accesibilidad), DB-HS (salubridad), DB-HR (ruido), DB-HE (ahorro de energía).
• 05 Pliego de condiciones técnicas El documento contractual que define la calidad exigida para cada unidad de obra: cómo se ejecuta, qué materiales se aceptan, cómo se mide y cómo se abona.
• 06 Mediciones y presupuesto detallado Descomposición de todas las unidades de obra con sus mediciones reales y precios unitarios. Es el documento base para solicitar ofertas a las constructoras y comparar presupuestos.
• 07 Plan de control de calidad Programa de ensayos y controles durante la obra para verificar que los materiales y la ejecución cumplen lo especificado.
• 08 Estudio de seguridad y salud Análisis de los riesgos laborales de la obra y medidas preventivas. Necesario para nombrar al coordinador de seguridad y abrir el centro de trabajo ante la Inspección de Trabajo.
• 09 Estudio de gestión de residuos (completo) Cuantificación y plan de gestión de todos los residuos de construcción y demolición (RCDs).

El proyecto de ejecución es el manual completo de tu casa. Si el básico es el boceto que le muestras al ayuntamiento, el de ejecución es el plano del que sale cada tornillo.

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Cómo encajan los dos en el proceso real: la estrategia del autopromotor

Aquí está el punto clave que muchos autopromotores no conocen: no necesitas tener el proyecto de ejecución terminado para solicitar la licencia de obra. Puedes presentar solo el básico, y eso es perfectamente legal y muy habitual.

¿Por qué es importante saberlo? Porque los ayuntamientos tardan. Dependiendo del municipio, el plazo de resolución de una licencia de obra mayor puede ir de 2 meses hasta 9 o incluso 12 meses en casos extremos. Si esperas a tener el proyecto de ejecución completo antes de presentar la solicitud, estás regalando esos meses.

1 – Encargas el proyecto básico al arquitectoEs el primer paso tras acordar el diseño de tu vivienda. El arquitecto desarrolla la arquitectura, justifica el cumplimiento urbanístico y redacta todos los documentos necesarios para la licencia.

2 – Presentas el proyecto básico en el ayuntamientoEl arquitecto visa el proyecto en el Colegio de Arquitectos y tú (o él, si lo acordáis) presentas la solicitud de licencia de obra mayor. A partir de aquí el reloj del ayuntamiento empieza a correr.

3 – Mientras esperas: el arquitecto redacta el proyecto de ejecuciónEste es el momento de oro. El plazo de resolución de la licencia, que puede ser de meses, se aprovecha para desarrollar el proyecto de ejecución completo con calma y sin prisas. Así cuando llegue la licencia, estás listo para empezar.

4 – Llega la licencia de obraEl ayuntamiento te notifica la resolución favorable. Con esto tienes el permiso para construir, pero todavía no puedes iniciar la obra.

5 – Presentas el proyecto de ejecución ante el ColegioEl proyecto de ejecución no se presenta al ayuntamiento para que lo apruebe: se visa en el Colegio de Arquitectos. Este visado es el que acredita que el documento es correcto y completo. El ayuntamiento no lo valida, pero sí puede pedirte que lo tengas cuando inicies la obra.

6 – Apertura del centro de trabajo e inicio de obra Con la licencia concedida y el proyecto de ejecución visado puedes hacer la apertura del centro de trabajo ante la Inspección de Trabajo, nombrar al coordinador de seguridad y salud (si hay más de una empresa), comunicar el inicio de obra al ayuntamiento y empezar a construir. OJO por que muchas veces de la apertura del centro de trabajo se encarga la constructora, es decir si vamos a ejecutar la obra con una constructora única que se encargará de todo (estructura, fontanería, electricidad…) también se encargará de la apertura de centro de trabajo. Mientras que si buscamos un ahorro ejecutando la obra por partidas gestionando nosotros los diferentes gremios u oficios realizaremos nosotros dicha apertura. Todo esto lo especificaremos en futuros artículos.

Importante: sin el proyecto de ejecución visado no puedes iniciar la obra, aunque tengas la licencia concedida. La licencia te da el derecho a construir, pero el proyecto de ejecución es lo que habilita el inicio físico de los trabajos. Son dos cosas distintas y las dos son necesarias.

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¿Puede el mismo arquitecto hacer los dos? ¿Son dos encargos separados?

Habitualmente es el mismo arquitecto quien redacta ambos proyectos, y lo más eficiente es encargarlos juntos desde el principio, aunque se redacten en fases distintas. Separar el encargo puede parecer una forma de reducir el coste inicial, pero en la práctica genera problemas: si el proyecto básico lo hace un arquitecto y el de ejecución otro, hay inconsistencias, pérdida de información y conflictos de responsabilidad.

Lo habitual en la práctica profesional es acordar con el arquitecto un encargo global que contemple ambas fases, con un calendario que sitúe la entrega del básico al inicio y el desarrollo del de ejecución durante el período de tramitación de la licencia.

Consejo práctico: cuando pidas presupuesto a tu arquitecto, pídelo siempre para ambas fases juntas. Así tienes claridad sobre el coste total desde el principio, y puedes comparar presupuestos en igualdad de condiciones.

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Una última cosa: el proyecto básico no es un proyecto de ejecución incompleto

Es un error frecuente pensar que el proyecto básico es simplemente «el de ejecución a medias». No lo es. Son documentos con objetivos distintos, redactados con niveles de desarrollo diferentes y para destinatarios diferentes.

El básico está pensado para ser leído por un técnico municipal que tiene que verificar el cumplimiento urbanístico en un plazo razonable. El de ejecución está pensado para ser usado en obra, por profesionales que necesitan saber exactamente qué colocar, cómo y con qué materiales.

Intentar construir con solo el proyecto básico es un error grave: no tienes los planos de estructura ni los de instalaciones, no tienes el pliego de condiciones, no tienes el estudio de seguridad completo. En el mejor caso, la constructora te cobra extras constantemente porque todo lo que no está definido lo decide ella. En el peor caso, la obra tiene problemas técnicos serios que te van a costar mucho dinero.

¿Tienes dudas sobre tu proyecto?

Si estás en el proceso de planificar tu vivienda y quieres entender exactamente en qué fase estás y qué necesitas, podemos orientarte sin compromiso. Cuéntanos tu situación y te ayudamos a dar los siguientes pasos.