¿Cómo elegir el terreno para construir una vivienda unifamiliar?

Uno de los aspectos más importantes a la hora de construir una vivienda unifamiliar es el terreno sobre el que se va a implantar; conocer los condicionantes básicos de un terreno nos ayudará a realizar la mejor elección posible y nos facilitará enormemente el proceso de diseño de la misma.

¿QUE TIPO DE VIVIENDA QUEREMOS
¿Nos interesa una vivienda alejada del ruido de la ciudad y aislada en medio de alguna zona tranquila?
¿Más bien preferimos una vivienda que no esté del todo alejada de una zona urbana para tener más cerca los servicios de la ciudad?
¿Me importa vivir entre medianeras o prefiero vivir aislado?
Estas elecciones tienen mucho que ver con las dimensiones de la parcela; ya que nos sería muy complicado realizar una vivienda aislada por ejemplo en una parcela muy pequeña; o una vivienda íntima si estamos en pleno centro urbano,…

¿PUEDO CONSTRUIR EN ESTE TERRENO?
El primer y aspecto más importante es la calificación del terreno que estamos buscando; ya que si nos encontramos ante un terreno rural (rústico) probablemente no podamos realizar ninguna edificación; tendremos que buscar dos tipos de terreno; urbano o urbanizable, centrándonos más en el primero ya que nos permitirá edificar sin preocuparnos de los servicios básicos ( agua, luz,…) que o bien ya estarán presentes en la parcela o se pueden realizar las acometidas con facilidad. La mayoría de ayuntamientos disponen de áreas de urbanismo en las que nos pueden aclarar qué tipo de suelo es el de nuestra parcela seleccionada. Si tenemos en firme la compra de la finca podemos solicitar al ayuntamiento que nos de una cédula urbanística del solar, se suelen solicitar en la sede electrónica del propio ayuntamiento y te dirán exactamente los metros construibles, y todas las consideraciones a tener en cuenta a la hora de edificarla.

También podemos solicitar una nota simple registral en el registro de la propiedad que nos informará de las cargas de la finca, de sus titulares, etc…

Hay 7 puntos básicos que debemos revisar antes de comprar nuestro terreno:

• Que la finca sea urbanizable.
• ⁠Que sobre la finca no pase una línea eléctrica.
• ⁠Desnivel de la misma.
• ⁠Si la finca ya tiene acera y farolas.
• ⁠Si en la finca o cerca existen cuadros de acometidas de agua, luz, fibra óptica, …
• ⁠Si la finca está deslindada (ver si hay marcos de límite de finca o similar).
• ⁠Si en la finca existen pozos de extracción de agua.

Llegados a este punto podemos contactar con un arquitecto, nos ayudará a mirar el plan urbanístico para darnos una idea más detallada de:

• Ocupación de construcción en la parcela.
• Distancias a los linderos y a la acera.
• ⁠Posibilidades de alturas a construir.
• Algún otro detalle que tenga el plan urbanístico y pueda condicionar la construcción de nuestra futura vivienda.

Unos sitios web donde poder informarnos del tamaño de la parcela, dedicación de la misma, etc es el catastro el cual se puede consultar online en: https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?pest=rc&from=OVCBusqueda&final=&ZV=NO&ZR=NO

Además es muy útil conocer la web SIUCYL donde podemos ver el plan urbanístico en rasgos generales de todo Castilla y león: https://idecyl.jcyl.es/siur/index.html?codigo=24034

Otro sitio web de interés es el comparador del PNOA para poder ver la evolución de la zona donde se ubica el terreno con el paso de los años: https://visualizadores.ign.es/comparador_pnoa/

Así mismo comentar que la gran mayoría de los planes urbanísticos de los ayuntamientos se pueden encontrar de forma online, bien en la propia web del ayuntamiento como es el caso de Ponferrada.

Plan urbanístico de Ponferrada: https://www.ponferrada.org/es/temas/servicios/1-1-p-g-u-plan-general-ordenacion-urbana-2007-pgou/planos/ordenacion

o bien en la web de la Junta de Castilla y León:

Plan urbanístico de Ponferrada: https://servicios.jcyl.es/PlanPublica/searchVPubDocMuniPlau.do?bInfoPublica=N&pager.sortname=fPublicacion&pager.sortindex=-3&provincia=24&municipio=115

Plan urbanístico de Bembibre: https://servicios.jcyl.es/PlanPublica/searchVPubDocMuniPlau.do?bInfoPublica=N&pager.sortname=fPublicacion&pager.sortindex=-3&provincia=24&municipio=014

Plan urbanístico de Cacabelos: https://servicios.jcyl.es/PlanPublica/searchVPubDocMuniPlau.do?bInfoPublica=N&pager.sortname=fPublicacion&pager.sortindex=-3&provincia=24&municipio=030

Plan urbanístico de Fabero: https://servicios.jcyl.es/PlanPublica/searchVPubDocMuniPlau.do?bInfoPublica=N&pager.sortname=fPublicacion&pager.sortindex=-3&provincia=24&municipio=070

Plan urbanístico de Camponaraya: https://servicios.jcyl.es/PlanPublica/searchVPubDocMuniPlau.do?bInfoPublica=N&provincia=24&municipio=034

Escríbeme a [email protected] si quieres que deje más información de los planes urbanísticos de: Acebedo, Arganza, Astorga, Balboa, Barjas, Bembibre, Benuza, Berlanga del Bierzo, Boca de Huérgano, Boñar, Borrenes, Brazuelo, Burón, Cabañas Raras, Cabrillanes, Cacabelos, Camponaraya, Candín, Cármenes, Carracedelo, Carrocera, Castrillo de Cabrera, Castrillo de la Valduerna, Castrocalbón, Carucedo, Congosto, Corullón, Crémenes, Cuadros, Cubillos del Sil, Destriana, Encinedo, Escobar de Campos, Fabero, Folgoso de la Ribera, Gordaliza del Pino, Gradefes, Grajal de Campos, Igüeña, Joarilla de las Matas, La Bañeza, La Pola de Gordón, La Robla, Las Omañas, León, Los Barrios de Luna, Lucillo, Luyego, Magaz de Cepeda, Maraña, Matallana de Torío, Molinaseca, Murias de Paredes, Noceda del Bierzo, Oencia, Oseja de Sajambre, Palacios de la Valduerna, Palacios del Sil, Páramo del Sil, Peranzanes, Ponferrada, Posada de Valdeón, Prado de la Guzpeña, Priaranza del Bierzo, Prioro, Puebla de Lillo, Puente de Domingo Flórez, Quintana del Castillo, Quintana del Marco, Quintana y Congosto, Reyero, Riaño, Riego de la Vega, Riello, Rioseco de Tapia, Sabero, Sahagún, San Cristóbal de la Polantera, San Emiliano, San Esteban de Nogales, San Justo de la Vega, Sancedo, Santa Colomba de Somoza, Santa Elena de Jamuz, Santa María de la Isla, Santa María de Ordás, Santa María del Monte de Cea, Santiago Millas, Sena de Luna, Sobrado, Soto y Amío, Toral de los Vados, Toreno, Torre del Bierzo, Trabadelo, Truchas, Val de San Lorenzo, Valdelugueros, Valdepiélago, Valdepolo, Valderrey, Valderrueda, Valdesamario, Vallecillo, Vega de Espinareda, Vega de Valcarce Vegacervera, Vegaquemada, Villablino, Villafranca del Bierzo, Villagatón, Villamanín, Villamejil, Villamontán de la Valduerna y Villaobispo de Otero.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Tras pasar por los dos primeros pasos, ya estamos preparados para entrar un poco más de lleno en las características físicas del terreno a seleccionar; en este momento son importantes sobre todo la orientación, topografía, asoleamiento y vistas.

* Orientación y asoleamiento: Lo ideal es que nuestra parcela tenga orientación buena y sin obstáculos hacia el sur; lo que nos ayudará a tener un mejor asoleamiento de nuestra vivienda y también a un ahorro energético mayor al poder aprovechar el sol.
* Topografía: Nos interesa que sea lo más llana posible para poder aprovechar la parcela sin muchos saltos de nivel.
* Vistas: Tal vez el aspecto físico más condicionante sean las vistas de nuestra parcela, ya que tendemos a abrir nuestra vivienda hacia la zona con mejores vistas dentro de la misma.
* Tipo del terreno y sus estratos (geotécnico): Según el tipo del terreno y de las capas o estratos vamos a tener que elegir una cimentación adecuada para nuestra vivienda, pudiendo acarrear esto hasta un sobrecoste de 15.000€ extra como podéis ver en este articulo donde se explican los tipos de cimentación posibles: https://estudiolg.es/tipos-de-cimentacion-zapatas-losas-y-pozos/ para esto lo mejor es realizar un estudio geotécnico donde conoceremos que tipo de terreno tenemos y el tipo de cimentación que debe llevar, además del nivel freático, etc… Si quieres mas información sobre los estudios geotécnicos aquí tienes un articulo dedicado a ellos: https://estudiolg.es/estudios-geotecnicos-que-son-para-que-sirvenson-necesarios/ y si quieres una explicación mucho más detallada tienes el artículo avanzado https://estudiolg.es/entiende-tu-estudio-geotecnico-al-completo/

MI PARCELA CUMPLE ALGUNA PERO NO TODOS LOS CONDICIONANTES ¿CONTINUO HACIA DELANTE O BUSCO OTRA?

No existe parcela perfecta y siempre nos va a parecer que podemos encontrar algo mejor; no obstante las ventajas de un buen proceso de diseño es lo que nos va a permitir potenciar los aspectos en los que nuestra parcela sea fuerte y superar aquellos inconvenientes que tenga sin perder calidad en la propia vivienda. De hecho una parcela imperfecta nos dará la oportunidad de crear viviendas con un carácter más marcado y mayor personalidad que una parcela perfectamente llana, cuadrada, grande y con orientación sur.

PROCESO DE COMPRA-VENTA E IMPUESTOS A ABONAR

Si compras el terreno a una empresa has de pagar el IVA que es del 21% mientras que si lo compras a un particular (incluso aunque sea a través de inmobiliaria) solo vas a pagar el 7% de impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

En el proceso de compra de una finca has de abonar:
Precio de la finca
Gastos de notario
IVA+AJD o el ITP (dependiendo de quien sea el vendedor)
Tasas de registro de la propiedad

Todo el proceso de compra-venta lo explicamos en este artículo: https://estudiolg.es/proceso-de-compra-de-un-terreno-impuestos-y-tasas/ conocerás qué costes extra supondrá la compra de ese terreno y qué pasos debes seguir.

WEBS DE BÚSQUEDA

Existen muchos sitios web que nos pueden ayudar a buscar nuestro terreno, podemos empezar buscando en las diferentes inmobiliarias de la zona como por ejemplo en el Bierzo tienes:

https://www.rvplus.es/

Aparte tenemos portales como fotocasa, idealista, milanuncios etc… Estos sitios pueden ser muy interesantes ya que se pueden poner alertas y recibirlas por email cuando se ponga a la venta un terreno que cumpla nuestros requisitos y así no tenemos que preocuparnos de entrar cada día en ellos y buscar si hay novedades.

https://www.idealista.com/ Idealista para mi es la mejor web donde realizar esta tipo de búsquedas, crearemos nuestra zona de búsqueda en un mapa y generaremos una alerta que nos avisará en cuanto una finca este disponible en la zona. Entrando en el portal y registrándonos iremos a realizar nuestra búsqueda dibujando en el mapa y dejando el resto de filtros solo aplicando tipo de inmueble «terreno» como vemos en la imagen para que nos avise de todos los terrenos, grandes, pequeños, baratos, caros… etc… ya que muchas veces las fincas salen como suma de varias pequeñas, o baratas, etc… y realmente el poco flujo de movimiento de fincas a la venta hace que no recibamos mas que un aviso cada 2 o 3 meses.

Y una vez configurada se guarda sola y es momento de en el menú «nuestras búsquedas» poner que nos avisen vía email en cuanto salga una nueva finca a la venta.

https://www.fotocasa.es/es/ Es muy similar a idealista y la coloco en segundo lugar, no por su complejidad, sino por la menor cantidad de anuncios y avisos que nos generará. Pero también es de obligado uso. Generamos la zona de búsqueda en este caso seleccionando municipios, por ejemplo yo he seleccionado Camponaraya y Ponferrada. Sin meterle ningún otro filtro extra de precio etc… ya podemos darle al botón de crear alerta.

Una vez generada la alerta podemos verla en «mis alertas» y configurar el sistema de avisos a nuestro email incluso compartir la alerta con otros usuarios de la plataforma. Os dejo el link para compartir la búsqueda que he realizado para este artículo: https://www.fotocasa.es/es/comprar/terrenos/leon-provincia/el-bierzo/l?sortType=publicationDate&combinedLocationIds=724,7,24,547,1080,24034,0,0,0;724,7,24,547,1031,24115,0,0,0&constructionTypeIds=1,2&stc=dis-sharealert-sharealertlist

https://www.milanuncios.com/ Es la que menos me gusta de las 3 que os dejo como referencia. Directamente publica anuncios de particulares que venden sus fincas. Hay que entrar en la plataforma y buscar por la localidad que nos interesa o incluso el barrio ya que en esta plataforma no existe un orden tan exhaustivo como en las anteriores y eso hace que tal vez no sea fácil localizar un solar en venta. No tiene mapa de situación para acotar una zona concreta a buscar.

También puede ser interesante conocer las fincas procedentes de embargos y sus subastas en webs como:

https://alertasubastas.com/subastas-publicas-solar/ponferrada-leon

https://w6.seg-social.es/subastas/SubaSeControladorInter

CONCLUSIONES
No debemos enfocarnos en buscar la parcela perfecta para nuestra vivienda, ya que la parcela perfecta no existe. Tendremos que buscar una que nos encaje más o menos según nuestro orden de preferencias y aplacar los defectos que tenga mediante un buen diseño.