Obtener una licencia de obras de tu ayuntamiento

Cualquier proyecto de construcción requiere la obtención previa de una licencia municipal. Cuando tu arquitecto empiece a trabajar en los planos de tu futura vivienda tu puedes ya ir consultando al ayuntamiento que vas a tener que hacer para solicitar en el futuro tú licencia de obras.

Lo primero a preguntarles sería el coste de la licencia de obras, como norma general, se aplica un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material (PEM), rondando el 4% suele ser lo habitual, aunque hay situaciones que sube hasta cerca del 8%.

Te explico lo anterior en detalle, lo que comúnmente conocemos como la licencia de obras se divide técnicamente en 2 conceptos económicos, pagar el ICIO y las TASAS. La suma de ambos es lo que solemos conocer como el precio de la licencia de obras, ese 4% al 8% que comentaba.

ICIO: El icio es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras es un impuesto que cobra tu ayuntamiento. Está definido a nivel estatal que no puede superar el 4%, pero cada ayuntamiento puede elegir el porcentaje que quiere aplicar.

Las TASAS varian mucho de unos ayuntamientos a otros, ya que hay muchas formulas y cada ayuntamiento elije la suya, las habituales son:

• Aplicar como TASAS un % del PEM (como si se tratase del ICIO) y este suele ser habitualmente del 1% o 2% llegando a ser del 4% en algunos ayuntamientos.

• Aplicar como TASAS un precio fijo en relación a tramos del PEM, es decir aplicando una tablar de precios según PEM:
  • PEM inferior a 50.000€ aplica TASA de 20€
  • PEM entre 50.000€ y 100.000€ aplica TASA de 50€
  • PEM superior a 100.000€ aplica TASA de 75€
• O en un tercer caso incluso no calcular las TASAS en relación al PEM sino que dan un precio fijo para este tramite por ejemplo 50€

Debido a que el propio ayuntamiento define el ICIO y las TASAS nos podemos encontrar licencias de obras de hasta el 8% del PEM frente a otras de menos de la mitad. Es más, incluso en municipios colindantes podemos entrar que construir en la misma calle unos metros mas arriba o mas abajo puede darnos una licencia de obras del doble de precio.

La estrategia recomendada es solicitar inicialmente la licencia con el Proyecto Básico. Así, ante cualquier subsanación por parte del consistorio, solo habrá que modificar esa fase preliminar, evitando rehacer un proyecto de ejecución completo. Un ahorro significativo de tiempo y trabajo para tu arquitecto y para ti. Así que también debemos preguntar si acepta el proyecto básico para emitir la licencia y después una vez aprobado como indicamos les entregamos el ejecutivo.

Los plazos de concesión dependen de cada municipio, aunque debemos armarnos de paciencia. También podemos consultar plazos aproximados.

A mayores, puede ser necesario depositar fianzas que garanticen que no quedan desperfectos en la vía pública, o una segunda fianza por la correcta gestión de residuos. Además, puede ser necesario presentar proyectos de alineaciones, coordenadas geográficas y un sinfín de documentación añadida según cada ayuntamiento.

Toda esta información la puedes solicitar vía email al ayuntamiento donde vas a edificar tu futra vivienda. Por ejemplo:

Ayuntamiento de Ponferrada: [email protected]
Licencia de obras TASAS: 0,3% PEM
Licencia de obras ICIO: 2% PEM
Fianza por desperfectos en vía publica: Si
Fianza por depósito de residuos: Si, Num. toneladas x 18€ + 2% PEM (con un mínimo de 300 euros)
Presentación: Telemática y presencial
Gestión de Agua: Aquona, gestión de aguas de castilla S.A.U
Tiempo de aprobación: 7 meses
Documentación: Impreso de Estadística de edificación y vivienda, Plano de alineación oficial, Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución (visado), Nombramiento de director de obra, Nombramiento de dirección de ejecución de la obra, Nombramiento de coordinador de seguridad y salud, Proyecto de infraestructura común de telecomunicaciones, Estudio de gestión de residuos de demolición y construcción, Estudio de seguridad y salud, Proyecto de urbanización.

Ayuntamiento de Bembibre: [email protected]
Licencia de obras TASAS: 0,2% PEM
Licencia de obras ICIO: 2,95% PEM
Fianza por desperfectos en vía publica: 1% PEM
Presentación: Telemática y presencial
Gestión de Agua: Hidrogestión S.A
Documentación: Impreso de Estadística de edificación y vivienda, Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución (visado), Nombramiento de director de obra y Nombramiento de dirección de ejecución de la obra.

Ayuntamiento de Cacabelos: [email protected]
Licencia de obras TASAS: ???
Licencia de obras ICIO: 1% PEM
Gestión de Agua: Mancomunidad de municipios del Agua del Bierzo

Ayuntamiento de Fabero: [email protected]
Licencia de obras TASAS: ???
Licencia de obras ICIO: 0,7% PEM

Ayuntamiento de Camponaraya: [email protected]
Licencia de obras TASAS: 70€
Licencia de obras ICIO: 2% PEM
Fianza por desperfectos en vía publica: No
Fianza por depósito de residuos: Si, 300€
Presentación: Telemática y presencial
Gestión de Agua: Mancomunidad de municipios del Agua del Bierzo
Tiempo de aprobación: Entre 15 días y 60 días.
Documentación: Impreso de Estadística de edificación y vivienda, Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución (visado), Nombramiento de director de obra y Nombramiento de dirección de ejecución de la obra.
Proceso: En este ayuntamiento no se dan licencia de obra con el proyecto básico. Se presenta el proyecto básico, lo valoran y emiten un informe favorable o con las correcciones a aplicar. Una vez se obtiene el favorable del proyecto básico ya se puede solicitar la licencia de obra en la cual se requiere el proyecto ejecutivo.

Escríbeme a [email protected] si quieres que deje más información sobre las licencias de obra de: Acebedo, Arganza, Astorga, Balboa, Barjas, Bembibre, Benuza, Berlanga del Bierzo, Boca de Huérgano, Boñar, Borrenes, Brazuelo, Burón, Cabañas Raras, Cabrillanes, Cacabelos, Camponaraya, Candín, Cármenes, Carracedelo, Carrocera, Castrillo de Cabrera, Castrillo de la Valduerna, Castrocalbón, Carucedo, Congosto, Corullón, Crémenes, Cuadros, Cubillos del Sil, Destriana, Encinedo, Escobar de Campos, Fabero, Folgoso de la Ribera, Gordaliza del Pino, Gradefes, Grajal de Campos, Igüeña, Joarilla de las Matas, La Bañeza, La Pola de Gordón, La Robla, Las Omañas, León, Los Barrios de Luna, Lucillo, Luyego, Magaz de Cepeda, Maraña, Matallana de Torío, Molinaseca, Murias de Paredes, Noceda del Bierzo, Oencia, Oseja de Sajambre, Palacios de la Valduerna, Palacios del Sil, Páramo del Sil, Peranzanes, Ponferrada, Posada de Valdeón, Prado de la Guzpeña, Priaranza del Bierzo, Prioro, Puebla de Lillo, Puente de Domingo Flórez, Quintana del Castillo, Quintana del Marco, Quintana y Congosto, Reyero, Riaño, Riego de la Vega, Riello, Rioseco de Tapia, Sabero, Sahagún, San Cristóbal de la Polantera, San Emiliano, San Esteban de Nogales, San Justo de la Vega, Sancedo, Santa Colomba de Somoza, Santa Elena de Jamuz, Santa María de la Isla, Santa María de Ordás, Santa María del Monte de Cea, Santiago Millas, Sena de Luna, Sobrado, Soto y Amío, Toral de los Vados, Toreno, Torre del Bierzo, Trabadelo, Truchas, Val de San Lorenzo, Valdelugueros, Valdepiélago, Valdepolo, Valderrey, Valderrueda, Valdesamario, Vallecillo, Vega de Espinareda, Vega de Valcarce Vegacervera, Vegaquemada, Villablino, Villafranca del Bierzo, Villagatón, Villamanín, Villamejil, Villamontán de la Valduerna y Villaobispo de Otero.

Te dejo un modelo de mail a enviar:

Asunto: Dudas sobre licencia de obras para construcción de nueva vivienda unifamiliar

Estimados señores/as:

Me dirijo a ustedes como autopromotor de un proyecto de edificación de una vivienda unifamiliar que estamos elaborando en el solar de referencia catastral XXXXXXXXXXXXX situada en la Calle XXXXXX, XX, en XXXXXXXXX. Al ser la primera vez que trabajo con este Ayuntamiento, necesitaría información sobre los trámites a seguir y los requisitos a cumplir.

En concreto, nos gustaría conocer:

1. ¿Cuál es el porcentaje del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) que se aplica para el cálculo de la tasa de la licencia de obras?

2. ¿Es necesario dejar algún depósito o fianza para para cubrir posibles desperfectos que se causen durante la ejecución de las obras en el mobiliario público, acera o calzada?

3. ¿Es necesario dejar algún depósito o fianza específica para la gestión de residuos de construcción?

4. Entendemos que con el proyecto básico se puede solicitar y aprobar la licencia de obras, y posteriormente sería solo entregar el proyecto de ejecución antes del inicio de obras. ¿Es correcto este procedimiento?

5. ¿Qué documentación requiere el ayuntamiento para la solicitud de dicha licencia? Impreso específico de estadística de construcción de edificios, fichero TXT con las coordenadas geográficas de la vivienda proyectada, proyecto de alineaciones…

6. ¿Los tramites se pueden hacer de forma telemática o son presenciales?

7. En cuanto al suministro de agua, ¿la contratación se gestiona directamente con el Ayuntamiento o a través de una empresa externa?

8. Por la experiencia con proyectos pasados, y sin que sea nada vinculante, nos gustaría conocer aproximadamente cuál está siendo el tiempo de demora habitual en la aprobación de las licencias de obras por parte del Ayuntamiento.

Agradecemos de antemano su amable atención y quedamos a la espera de su respuesta para poder continuar con los trámites de la manera adecuada.

Atentamente,