¿Cómo elegir el terreno para construir una vivienda unifamiliar?
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En este artículo vamos a explicar todo el proceso que debes seguir para comprar tu terreno. Explicaremos detalladamente los pasos, los impuestos y todo lo relacionado con ello. En el artículo https://estudiolg.es/como-elegir-el-terreno-para-construir-una-vivienda-unifamiliar/ explicamos donde buscar ese terreno ideal y en que fijarse a la hora de buscarlo así que una vez lo hemos localizado es momento de adquirirlo.
En el proceso de compra de una finca has de abonar:
– Precio de la finca
– Gastos de notario
– IVA+AJD o ITP (según quien sea el vendedor)
– Tasas de Registro de la Propiedad
El precio de la finca es el precio que negocias y cierras con el vendedor ya sea una empresa o un particular (o una inmobiliaria que hace de intermediaria entre tú y el vendedor).
Estos precios suelen ser muy negociables, y por normal general, el precio final de compra es inferior al que tenía inicialmente la finca. Aquí dependerá mucho del vendedor y su voluntad. Por ejemplo una finca es anunciada con un precio inicial de 65.000€ y se llega a un acuerdo de venta final de 57.000€ (hemos conseguido una reducción del 13% en el proceso de negociación del precio). Muchas veces esa negociación no es con el propietario directamente y es a través de una agencia que hace de intermediario entre nosotros y el vendedor.
Además del precio de la finca ¿Qué impuestos he de pagar IVA+AJD o ITP?
Pues depende de quien es el vendedor de la finca, ya que tenemos 2 tipos:
El vendedor es una empresa: Pagaremos el 21 % del valor del terreno en concepto de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y además una extra del 1,5 % por el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), en el caso de Castilla y Léon. La compra del terreno queda gravada por IVA cuando el vendedor es un empresario o profesional. Este importe se abona en el momento de firmar las escrituras en la notaría junto con el resto del importe de compra.
El vendedor es un particular: Si la operación se realiza entre personas que no son empresarios ni profesionales, la transmisión quedará gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto variará dependiendo de la comunidad autónoma en donde se sitúe el inmueble, pudiendo variar entre el 6 y el 11% del valor del inmueble. En Castilla y León el ITP se fija en el 8% aquí te dejo la web donde puedes corroborarlo:
Se liquidará en el Registro de la Propiedad, después de la firma de las escrituras.
En el caso de que este particular haya puesto su terreno en una inmobiliaria para que le ayude a venderlo, seguirá aplicando ITP ya que el propietario real es un particular, la inmobiliaria sólo es un servicio que él contrata para ayudarle a promocionar la venta de su finca. Además, el coste o porcentaje de los servicios de la inmobiliaria debe ser abonado por el vendedor, que es quien contrata sus servicios para vender su finca con mayor agilidad y no por el comprador. El coste de una inmobiliaria para el vendedor suele estar en torno al 7% del valor de venta de la finca.
Pongamos el ejemplo anterior en el que un particular vende una finca a un precio inicial de 65.000€ y que después de la negociación la fijamos en un precio final de 57.000 €. La inmobiliaria le cobrará sobre los 4.000 € (el 7% de 57.000€) al vendedor. Muchas veces se solicita al comprador que abone los 4.000 € directamente a la inmobiliaria mediante transferencia bancaria y quedarían en concepto de reserva y señal por parte del comprador y cubriendo así los honorarios que deberá abonar el vendedor. El resto, 53.000 €, se abonarán al vendedor directamente el día de la firma delante del notario, normalmente con un cheque.
¿Qué tipo de cheque has de llevar?
Existen varios tipos de cheques y en este caso se trata de un “Cheque conformado”. El cual no es un cheque normal que se cubre en tu domicilio sacándolo de una chequera. En este cheque, el banco se encarga de avalar la solvencia del emisor. El banco emite el cheque y respalda su posterior cobro; es decir, la entidad retiene el importe del cheque en la cuenta del emisor para garantizar el pago.
Otra diferencia, es que un cheque conformado ha de ser sí o sí nominativo, y no al portador.
La principal ventaja del cheque conformado reside en qué durante el período de validez del mismo, el banco retiene ese dinero en la cuenta del emisor. Eso quiere decir que el beneficiario sabe a ciencia cierta que el cheque podrá ser cobrado en tiempo y forma.
El coste del cheque conformado puede ser elevado, y será pagado por el comprador de la finca, que será quien lo solicita a su banco. Los bancos suelen cobrar comisiones por emisión y esta representa un porcentaje del importe del cheque, con un mínimo por operación.
La comisión varía enormemente de una entidad a otra, pero en nuestro país lo normal es que oscilan entre el 0,30 y el 0,75 % con un mínimo de entre 6 euros a 40 euros. Para más información consulta en tu banco, pero os dejo los que he localizado:
ING (Cuenta Nómina): 0 €
ING (Otros): 0.1% – 0.3%
OPENBANK: 0.2%
EVOBANCO: 0.3%
SANTANDER: 0.4%
BBVA: 0.5%
Imaginemos el supuesto del ejemplo donde precisamos un cheque conformado por un importe de 53.000 € para entregar al vendedor en la notaría el día de la firma. Aplicando lo indicado tendría un coste de entre 159 € y 398 €.
Las entidades pueden cobrar su comisión por cheques conformados libremente. De hecho, no existe una limitación establecida. Algunos bancos aplican una política de gratuidad para los primeros cheques conformados emitidos o fijando un máximo de emisiones anuales gratuitas.
El único banco que conozco para obtener este cheque de forma gratuita es ING Direct que no cobra por la emisión de 5 cheques conformados por año en la Cuenta Nómina (pero en otros tipos de cuenta sí cobran, así que cuidado con ello). En el caso de ING Direct se solicita vía online con los datos nominativos de la persona que lo cobrará y tenemos 2 opciones para obtenerlo físicamente:
– Acercarnos a una oficina física de ING donde lo entregarán en mano.
– Que nos lo envíen por correo certificado a nuestro domicilio.
En el caso de que la compra de una finca sea entre 2 personas al 50% se recomienda hacer una cuenta conjunta con los dos como titulares, aportando la mitad del saldo desde cuenta individual de cada uno. Y una vez tenemos el saldo completo en la cuenta conjunta procedemos a emitir el cheque.
Una vez que ya tenemos el precio fijado y definido el método de pago, en nuestro ejemplo tendríamos estos importes:
Transferencia directa a la inmobiliaria: 4.000 €
Cheque conformado al vendedor: 53.000 €
Costes emisión cheque 0 €
TOTAL 57.000 €
Debemos acudir al notario junto con el vendedor para formalizar las escrituras. El notario lo paga el comprador por lo que queda a su elección escoger el que prefiera. Por ejemplo, en la zona de Ponferrada podríamos acudir a:
NOTARIA ROGELIO PACIOS
Avenida España, 12, 1º – 24402 Ponferrada – Teléfono: 987 41 31 36
https://notariarogeliopacios.negocio.site/?utm_source=gmb&utm_medium=referral
https://maps.app.goo.gl/KJNnfHcipJrwDpDHA
O cualquier otra notaría de la zona que podemos localizar en este listado: https://www.notarias.com.es/castilla-leon/ponferrada
El precio de la notaría suele ser de en torno a un 0,5% del valor de la operación más un fijo de unos 100 €. A esos precios hay que sumarle el IVA que en este caso sería del 21%.
En nuestro ejemplo tendríamos unos gastos de notaría de:
Coste variable 0,5% de 57.000 € = 285 €
Costes Fijos: 100 €
TOTAL: 385 € + 21% IVA = 465,85 €
Normalmente este importe se suele abonar en la misma notaría en metálico, con tarjeta o transferencia bancaria por lo que no tienes costes de pago añadidos.
Así que, si damos un vistazo a nuestros costes, ya tenemos:
– Precio de la finca (precio finca + costes asociados al pago)
– Gastos de notario (100 € + 0,5% precio finca)
– IVA+AJD o ITP
– Tasas en el Registro de la Propiedad
Una vez firmado ante notario, abonados los gastos del notario obtendremos nuestras escrituras. A las pocas semanas recibiremos una carta del catastro informado de nuestra nueva propiedad. Podéis verificar de forma online el paso de esta propiedad a vuestro nombre mediante estas webs identificándose con el DNI electrónico, certificado digital, etc..
https://carpetaciudadana.gob.es/carpeta/clave.htm
https://www.sedecatastro.gob.es/
Pago de ITP
Una vez tenemos las escrituras físicamente en nuestra mano es cuando tenemos que abonar el ITP. Ya que si teníamos que abonar IVA+AJD ya lo habríamos realizado en el momento del pago de la finca; es decir, nuestro cheque contendría el precio del terreno más el IVA y el AJD. En este ejemplo que estamos realizando en este artículo suponemos que es un particular quien vende, así que teniendo en cuenta que su coste ha sido de 57.000 €, el ITP del 8% serían 4.560 € que se deben abonar a mayores por parte del comprador.
Este ITP se debe abonar en los 30 días hábiles posteriores a la firma ante notario mediante la cumplimentación del modelo 600. Cubrimos el modelo 600 y lo imprimimos, acudimos al banco para hacer el pago (ó bien realizamos la cumplimentación del modelo 600 y pago bancario por internet).
Llevamos al Registro de la Propiedad el modelo 600 junto con el justificante de pago más la escritura original, una copia simple de la escritura (la suele entregar el mismo notario junto con la original) y el documento de inscripción en el Registro de la Propiedad que allí nos facilitarán. Todo este trámite del Registro de la Propiedad podéis encargarlo a la notaría conllevando un sobrecoste aproximado de unos 100 € aunque no es complicado y si lo hacéis vosotros tendréis ese ahorro.
Las diferentes oficinas del Registro de la Propiedad podéis localizarlas aquí:
Pago de tasas en el Registro de la Propiedad
Pasado un tiempo nos avisarán de que ya tienen los trámites realizados y pasaremos a abonar las tasas de Registro de la Propiedad que podemos estimar en unos 820 € + 21% IVA = 990 €. Podemos abonarlos en el propio registro con tarjeta de crédito o débito.
– Precio de la finca
– Transferencia a la inmobiliaria: 4.000 €
– Cheque Conformado: 53.000 €
– Costes emisión cheque: 0 €
– TOTAL: 57.000 €
– Gastos de notario
– Coste variable 0,5% de 57.000 €: 285 €
– Costes Fijos: 100 €
– TOTAL: 385€ + 21% IVA = 465,85 €
– ITP
– En CYL el 8% del valor de venta: 4.560 €
– Tasas de registro de la propiedad
– Gasto fijo de 820 € + 21% IVA = 990 €
Es decir, para la compra de una finca de 57.000 € a un particular, buscando las mínimas comisiones posibles en los cheques de pago y realizando uno mismo las gestiones con el Registro de la Propiedad habíamos abonado unos 6.000 € extra elevando así el coste a un total de 63.000 € (sobre un 10,5% extra del precio de compra). A partir de aquí tendremos nuevos costes asociados a la construcción de la vivienda como informes topográficos, honorarios del arquitecto, tasas y licencia de obra, etc.. Así que no está de más que empieces a dar un vistazo a nuestro artículo sobre los estudios geotécnicos: https://estudiolg.es/estudios-geotecnicos-que-son-para-que-sirvenson-necesarios/
Llegados a este punto podemos ya dar por cerrado todo el tema de la compra del terreno, y solo queda disfrutar y mantener el terreno adquirido, esto lo comento porque no olvidemos que dependiendo del ayuntamiento, deberemos mantenerlo limpio y desbrozado.
¿Quién y cómo se paga el IBI?
Un último punto que puede olvidarse en este proceso es el tema del IBI, el cual debería hacerse mención en las escrituras. Normalmente las escrituras son enviadas por el notario para que demos nuestra conformidad varios días antes de su firma. Si no se comenta nada del IBI sería interesante proponer que se indique y se deje claro que el vendedor se hará cargo del IBI del año en curso mientras que el comprador se hará cargo en los sucesivos años. Según el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, artículos 61, 63 y 75, se puede deducir que el IBI lo ha de pagar el vendedor. Esto es debido a que esta obligado al pago quien sea el propietario al momento del devengo (art. 63), y este se produce el día 1 de enero (art. 75). Luego, como el hecho imponible se produce el primer día del año y en ese momento el vendedor es el propietario, este es quien está obligado al pago del IBI. Recordemos que el IBI se suele abonar en octubre/noviembre de cada año, por lo que es probable que, en el momento de abonarlo, la finca ya sea del nuevo propietario. Al año siguiente ya es responsabilidad del comprador abonar este impuesto ya que figurará a día 1 de enero como propietario. Para ello se recomienda acudir a las oficinas municipales en el segundo trimestre del año (abril-mayo) para identificarte como nuevo dueño y que la cuota que pasarán en los próximos meses (octubre-noviembre) ya se identifique a nuestro nombre.
Si te interesa saber más del tema del IBI no te pierdas este artículo: https://estudiolg.es/cambiar-titular-ibi-y-domiciliacion-bancaria-para-un-solar-de-reciente-adquisicion/ y si quieres también saber como afectará esta compra en tu próxima declaración de la renta tienes este otro artículo: https://estudiolg.es/como-declarar-la-compra-de-terrenos-rusticos-y-urbanos-en-la-declaracion-de-la-renta/
